其實樓價嘅升跌, 主要都係demand and supply

香港每年建屋速度, 同埋人口增加速度有眼睇. 每日一車車大陸人運落嚟.

仲有早幾年大陸人拎六球嘢買樓就有埋身份證送. 而加無身份証送, 點解大陸人咁鍾意買樓? 而點解大陸政府又咁驚人走資? 主要係香港仲算係有法治, 唔係大陸咁老屈你就可以送你坐監同拎咗你D財產. 所以大陸D有錢佬就咁鍾意起香港買樓

仲有香港人自己需要未計. 雖然香港經濟無80年代起飛果陣咁好, 但係失業率低, 好多人其實供得起樓, 不過無首期, 你見D新盤19幾萬人去排隊就知香港好多人有能加買.

以上呢D demand同supply 同港幣地位無乜關係

香港樓價跌, 主要係大陸人唔再信香港法治, 同埋大陸同香港經濟同時仆直

呢段時間少左好多大陸人買樓，成交數據是公開的，你可以上政府既公開資料查冊一下
大陸人少左買香港樓，但香港樓價越升越有，由大陸人買樓而引致Demand急升，而引致香港樓價急升，呢個立論已經不攻而破，而香港樓價升，背後既原因係更深層次，而非簡單既供需，可以解釋得到

加辣後用公司， 大家都識用公司買樓，無成交樓價唔會乾升
>>用公司名義買樓要比BSD，15%

巴打你既然搵咗資料，可唔可以post 埋上黎， 同埋你都可以睇埋樓市邊幾年升得最快， 不如你用d 數據証明吓點"不攻自破"
>>以下係數字：
2017年第1季香港一手私人住宅市場。已知內地個人買家佔宗數比例15.0%。佔金額比例20.8%。數字按季分別下降2.7及3.5個百分點，比例仍然處於短期高位，卻低於2012年BSD實施前的高水平，兩成到五成間。可視作內地買家看好香港樓市，持續入市。同時本地買家湧現，壓過內地買家，推低內地買家的比例。
首季二手私人住宅市場。已知內地個人買家佔宗數6.5%，佔金額9.3%；數字分別微跌0.8及微升1.0個百分點。兩個比例連續六個季度在半成到一成間徘徊，可視為平穩發展。
第四季整體私人住宅市場。已知內地個人買家佔宗數8.9%，佔金額14.2%；數字分別下降1.5及1.4個百分點。
2017年，個樓價升幅個Slope，係無變過架哦，點解大陸人買樓比例少咁多，個Slope都可以維持一樣？

其實你話d 錢湧入嚟， 用咩渠道湧入黎？ 大陸外管煩到hihi
>>大把，澳門賭場，地下錢莊，七人車，漁船

大把人排隊買樓， demand 係咪咗
"細大把，澳門賭場，地下錢莊，七人車，漁船"
已經無得verify

大把人排隊買樓，咁買樓果D，係揸住現金買樓？還是係做按揭攤開30年供樓？假若係揸住現金現兜兜買樓，呢個就真Demand，假若買樓要上會供樓，仲要銀行借唔足要問發展商借埋果D，你要記住，呢D人本身係無能力買樓，只不過係香港銀行體系嚴重水浸，D錢唔借出去佢甚至連存款利息都比唔起，有水魚認投就拿拿臨批筆錢出去，呢D Demand係由於銀行體系嚴重水浸所做成既崎型Demand，唔係真Demand。假若香港銀行體系無水浸，呢班無能力買樓既人根本買唔起樓，佢地買唔起樓樓市就真係會無左個Demand，到時就真係冚。
我掉轉頭講，假若香港成個銀行體系係正常，點解銀行都不斷出風險報告話香港樓價已經極高要摸頂，都仲要透過發展商咁係咁批錢出去借比人去買樓？
澳門賭場，地下錢莊，七人車，漁船係完全無得Verify，因為全部都係犯法，枱面上你唔會睇得到，但唔代表佢地唔存在，至少我做生意，地下錢莊我自己都用到Fap Fap聲。

同路人 大陸依家係咁捉人

你好撚想啲樓跌？

:^(

樓價唔係我想就會跌得到

無啦啦做乜會想樓市咁戇on9

:^(

:^(

嫌錢多得滯？

:^(

:^(

一個社會，紙上富貴，有乜野用？
真正既財富，唔係話你有辣跑住豪宅有女攬就叫有錢
真正既財富，係講緊一個社會，係咪可以持續性咁改變大家既生活，無論科技上、福利上、生產力上、價值觀上，都可以持續地一日進步過一日，呢D財富你先可以Long Last到幾千年
中東D產油國家，過去幾十年靠住石油可以過住D超級豪華既生活水平，但而家已經好多國家，連中國同印度，都定左時間表，逐步取替內燃機引擎汽車，內燃機引擎汽車佔左石油需求一半，而與此同時美國仲要玩頁岩油頁岩氣，日本韓國要玩可燃冰，到時石油需求少一半，石油生產多幾成，而中東呢個地區因為氣候變化而變得越黎越唔適合人類居住，你認為中東既富貴日子仲可以過得幾耐？
香港人就係咁撚短視

幾十年後我地都死左啦

你好撚想啲樓跌？

:^(

樓價唔係我想就會跌得到

一炮過買先係demand?

:^(

:^(

:^(

你本身無能力買，而家銀行因為水浸，焗鳩住亂借錢比你買樓，呢D Demand係銀行水浸谷出黎
銀行水退，銀根收緊，到果一刻仲買得起樓，呢D先叫剛需，真火
明唔撚明呀柒頭！

唔使咁火喎， 理性討論

我覺得要proof 到唔係 supply and demand 先諗你果d verify 唔到嘅嘢

你覺得唔啱聽就算喇

最後一句喇， 全香港人都要住，毎日有150人入黎， 而加700 萬人， 之後人口預測會升到800萬， d 人唔使住咩， 建屋速度又追唔追得上呢？

我舉多個例子
好多人都想屌結衣，但要屌結衣，就要比一億，結果無人比得起，想屌結衣呢家野變成大家既夢想，一樣大家都想有但無人比得起既野，呢D不能叫做Demand，只能叫做夢想
你可能會話，性愛係剛需黎，人人都需要，但要解決性愛，你屌結衣解決到，打飛機都可以解決到，而打飛機既解決成本仲要低好多
而家有個痴線佬，叫做劉馬車，佢突然變到超級發達，然後走黎連登同大家講，假若要屌結衣，我借錢比你，多多都借
之後連登仔大家突然之間覺得，人一世物一世，屌完結衣就會死而無憾，結果大家爭住同劉馬車借錢，再去屌結衣，但因為結衣供應有限，結果屌結衣變得越黎越貴
連登仔企出黎講，因為性愛係剛需，所以屌結衣都係剛需，但你唸深一層，你本身打飛機解決到，點解而家要麻醉自己屌結衣都係剛需呢？假若無劉馬車呢個人，大家仲屌唔屌得起結衣呢？
翻番黎，假若你要住屋，你可以買綠表公屋，或者去買愛炫美，大家都解決到住屋需求
但唔好直接將買愛炫美劃做剛需

你好撚想啲樓跌？

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樓價唔係我想就會跌得到

一炮過買先係demand?

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你本身無能力買，而家銀行因為水浸，焗鳩住亂借錢比你買樓，呢D Demand係銀行水浸谷出黎
銀行水退，銀根收緊，到果一刻仲買得起樓，呢D先叫剛需，真火
明唔撚明呀柒頭！

唔使咁火喎， 理性討論

我覺得要proof 到唔係 supply and demand 先諗你果d verify 唔到嘅嘢

你覺得唔啱聽就算喇

最後一句喇， 全香港人都要住，毎日有150人入黎， 而加700 萬人， 之後人口預測會升到800萬， d 人唔使住咩， 建屋速度又追唔追得上呢？

我舉多個例子
好多人都想屌結衣，但要屌結衣，就要比一億，結果無人比得起，想屌結衣呢家野變成大家既夢想，一樣大家都想有但無人比得起既野，呢D不能叫做Demand，只能叫做夢想
你可能會話，性愛係剛需黎，人人都需要，但要解決性愛，你屌結衣解決到，打飛機都可以解決到，而打飛機既解決成本仲要低好多
而家有個痴線佬，叫做劉馬車，佢突然變到超級發達，然後走黎連登同大家講，假若要屌結衣，我借錢比你，多多都借
之後連登仔大家突然之間覺得，人一世物一世，屌完結衣就會死而無憾，結果大家爭住同劉馬車借錢，再去屌結衣，但因為結衣供應有限，結果屌結衣變得越黎越貴
連登仔企出黎講，因為性愛係剛需，所以屌結衣都係剛需，但你唸深一層，你本身打飛機解決到，點解而家要麻醉自己屌結衣都係剛需呢？假若無劉馬車呢個人，大家仲屌唔屌得起結衣呢？
翻番黎，假若你要住屋，你可以買綠表公屋，或者去買愛炫美，大家都解決到住屋需求
但唔好直接將買愛炫美劃做剛需

但實情係而家連打個飛機都貴到要借錢
要解決性慾一係強姦一係夢遺？
買綠表居屋首先要輪5年抽倒公屋先有份綠表
一般人用白表買要補返地價，天水圍d 10幾年樓齡居屋都500幾萬

題外話

覺唔覺香港銀行好落後？十年前，就話香港人有8達通用好引以為傲姐，十年前仲覺得8達通好爽皮？唔係想奶共，但依加大陸 韓國真係快香港好多實現cashless society，用曬微信scan qr code 或者卡比錢，同埋大陸啲銀行好耐之前已經有 過/入數 send條message去通知你既服務 但香港呢？ 都仲係要去atm 入數影張紙比人 真係笑撚死人。 係近年先有啲銀行apps用黎check數，仲要好麻煩。 總之成件事反應左香港好落後，無得唔認。

其實先唔好話咩好大改革，簡單到連金融，銀行業既 ways of delivering services 都唔進步

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我諗如果要香港跟上人地腳步應該好難？因為香港好標榜 金融 銀行業 乜乜柒柒，如果實行呢啲野會唔會令銀行業損失好多？ 想問樓主點睇

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唉，小女認為香港真係淨係靠食老本，故步自封，唔創新改革一啲體制，遲早玩完。同埋好似樓主咁講，無一個偉人 好似孫中山 或者Steve Jobs去影響 或者改善香港真係好難有轉機。因為會食老本既人通常都係上曬岸 自私的上流社會 有錢有地位 仲洗乜理香港會變曬點？ 比我都寧願繼續榨壓班中低層 賺夠走人

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暫時成個post剩係睇左一半
講少少：好多人（包括樓主）都將個假設放係人民幣成功國際化，支那國完全開放到既前設上
而呢個前設係基於30年前既預算，去到今日仲用30年前既願望黎predict會唔會太落後時代？

有point
所以港獨 完全脱離中國係幾咁on9
如你所講 香港係靠中間人角色搵食
外國人要經香港同中國做生意
完全脱離中國即係你所講 無左謀生技能

港獨，先要問自己獨立既條件
而呢個條件，係針對可以養活700萬人口既能力
假若獨派可以提得出另人信服既香港發展新方向
我會100%完全支持獨派

唔洗過牌，香港咪只會慢慢沉淪。對有某數量嘅人可能係更好選擇，當然到時一定痛

:^(

洗牌都只係洗中下階層既牌，你點都洗唔到誠哥四叔果堆人既牌架啦

樓主我想問下，你所有既結論都係基於人民幣自由化 > 香港收皮

但以而家中國政府咁腐敗既政治體制、零透明度既管治手法、人治既法律系統，真係自由化到？假設十年內以上講既都唔變，佢可以以點樣既形式自由化？

唔好以為你會明佢講明 佢係用好多複雜既term去包裝一堆bullshit出黎

:^(

:^(

10年前黨媒已經猛吹深圳上海越超香港啦
又比GDP, 競爭力,又搞自貿區扮自由開放,又數臭香港邊緣化

:^(

事實證明左謊言講足100次 係得支那人自己先會信到十足十
外國人一睇就知 你人治社會, 官僚腐敗, 無契約精神, 法制不公, 資訊封閉,
亂搬龍門, 政策朝令夕改, 全部中共自己造成, 更加唔會有轉變
所以人民幣可以自由化/做國際貨幣係無可能既事

其實唔洗講咩腐敗,貪污果d,最簡單一句講完:你覺得中共會容許某樣野唔係佢控制之内?

:^(

仲要係貨幣咁重要嘅野

:^(

如果中國想做大佬，想係世界有話事權，定價權嘅，人民幣就要走出去。但呢個過程最少20－30年

:^(

美帝點先會交支龍頭棒出黎？

我成日話我呢代仲住得香港。下一代就逼佢後生要技術或移民。我老左就靠錢去移民。

老實講香港賺錢好易，唔係要幾十萬一個月1，大把人做到。

但前景好暗，香港成功係源自中國失敗。但如果中國成功或者香港自亂呢？前者好低可能，後者好大可能成功。

有point
所以港獨 完全脱離中國係幾咁on9
如你所講 香港係靠中間人角色搵食
外國人要經香港同中國做生意
完全脱離中國即係你所講 無左謀生技能

港獨，先要問自己獨立既條件
而呢個條件，係針對可以養活700萬人口既能力
假若獨派可以提得出另人信服既香港發展新方向
我會100%完全支持獨派

問題係而家港獨只流於講獨，根本沒有任何經濟論述。

請問2017年一手成交幾多係國內熱錢買入的？
答左呢樣先

而家香港個問題，唔係話大陸熱錢直接買香港樓
而係大陸需要匯出既錢，外國需要匯入大陸既錢，好大部份都要經香港，做成香港呢個小水塘嚴重水浸，有ibank計過，假若無聯繫匯率Cap住港幣既話，以現今既外匯存備起碼要升50%
香港銀行體系水浸，有乜Side Effect，咪做就嚴重低息環境，要融資槓杆簡單，自然會刺激投機投資活動
樓作為華人社會既重要金融工具，自然會因此受惠，水漲船高，2015大陸匯改失敗到今日，樓市升左幾多？
唔好唔記得，2014先佔中完，社會發生咁大動蕩，正常市場下應該跌便先岩，而家係越升越有
美國加息，點解香港唔跟，因為香港水太多，加左息水更多，搞唔掂

其實連一個嚴重受傷都冇，又真係唔算大
起碼唔睇樓，股票應該對呢D野更sensitive既都冇事，但又冇大升
所以佔中對樓市影響本身就極有限

老老柒柒
唔覺得係唯一

咁岩睇起林鄭最新講樓
如果香港政府真係有心學新加坡
割開 住屋市場 同 炒樓市場
(買起新界原居民d 地， 迫大地產佬放番d 囤地出尼 etc)
一樣可以推低樓價

先唔評論林鄭做唔做到， 有無心咁做
但係香港政府絕對有能力咁做

點會係唯一

割開住屋市場同私人市場一樣係維持樓價既好方法

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真係想樓價跌應該大量俾私人地產商起樓
有足夠飛既competitor互相競爭樓價就會利跌
土地供應夠多，就唔到佢地hold住唔起
你唔起其他人起

私人地產商先唔會大量起樓
而家個情況好似燃油市場
幾間油公司有共識
輪流放貨
抬高個價
2017私人發展商已經無出打地基Tender
黎調節未來供應量

個market淨係得四大就話
多幾間呢?

唔好以為你會明佢講明 佢係用好多複雜既term去包裝一堆bullshit出黎

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10年前黨媒已經猛吹深圳上海越超香港啦
又比GDP, 競爭力,又搞自貿區扮自由開放,又數臭香港邊緣化

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事實證明左謊言講足100次 係得支那人自己先會信到十足十
外國人一睇就知 你人治社會, 官僚腐敗, 無契約精神, 法制不公, 資訊封閉,
亂搬龍門, 政策朝令夕改, 全部中共自己造成, 更加唔會有轉變
所以人民幣可以自由化/做國際貨幣係無可能既事

其實唔洗講咩腐敗,貪污果d,最簡單一句講完:你覺得中共會容許某樣野唔係佢控制之内?

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仲要係貨幣咁重要嘅野

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如果中國想做大佬，想係世界有話事權，定價權嘅，人民幣就要走出去。但呢個過程最少20－30年

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美帝點先會交支龍頭棒出黎？

就當美國交左出黎
咁又有邊個夠料拎得起？

so far冇
美國既話事權最緊要要係石油結算
backup既係美國既經濟實力+軍事力量，尤其海軍

唯一能動搖香港樓價的，是港幣的地位

- 房屋係華人社會的主要金融工具，並無特例

- 香港係中國手入面最一流的金融中心，並無其它可比較既城市

- 最主要原因係人民幣不能自由國際兌換，中國高度依靠利用港幣呢種佢控制到，又可以同國際自由兌換既貨幣，同外國進行大部份貿易與金融活動，都需要利用港幣做緩衝

- 香港無可以養活700萬人既天然資源，或者高新科技，或者工業實力，香港唯一立身之道就係做中間人，做世界仔，全世界要同中國做生意既，就算佢唔經香港，外國用外幣同中國做生意，都要比香港抽一浸水

- 佔中之後，中國開始認為香港唔穩陣可靠再信唔過，上海搞自貿區，深圳搞前海，目的就係希望飛起香港去直接用人民幣同外國做生意，開始搞人民幣國際化，結果大家都睇到，一自由化有錢佬內保外貸咁搬資產離開中國，人民幣急瀉，外匯儲備大減，股市溶斷，結果人民幣國際化急剎車，救左香港

- 經過左以上事件之後，中國資金更加集中咁流經香港再流出國際，中國需要香港呢個水喉黎適度調節人民幣既流通，滬港通，深港通，債券通，而且有更多中國企業過黎香港插旗，但插旗原因唔係因為貪香港鼻屎大既生意，而係要借香港去將D資金彈出彈入，結果香港呢個池塘仔比突然之間大量北水沖入黎，資產瘋狂升值

- 去翻第一個Point，因為房屋係華人社會的主要金融工具，係大量資金湧入香港呢個池塘仔既時候，所有金融工具都會變得水漲船高，咁就解釋到點解佔中之後，香港樓市連果少少爆破既Signal都見唔到，越升越有，2016呢一年中原領先指數仲要升19%咁顛

去到呢個位，希望大家睇得明樓價同港幣地位之間既因果關係

1. 人民幣自由唔到
2. 需要港幣對外貿易
3. 大量中國資金湧入香港小池塘
4. 香港小池塘水漲船高
5. 樓價升

簡單咁講，即係一日港幣仲有利用價值，港樓都會係咁升
但係假若港幣無左利用價值，中國可以直接用人民幣同外國自由貿易，咁香港作為中間人世界仔既地位都會蕩然無存，港樓就必然會跌到趴趴聲，呢個變動將會來得非常非常之突然

睇到呢到，可能有部份連登仔會非常之期待呢一日既到來，但正如我第一點所講，房屋係華人社會的主要金融工具，樓價跌，其它金融工具無可能獨善其身，而你手上既港幣，都係金融工具既一種，當佢跌到咁上下既時候，共產黨更可能會將你手上既港幣按一個有佢So既匯率強制結算成人民幣，到時全香港揸住港幣既人，就會比共產黨咁住係地上面強姦

再者，當香港失去左港幣之後，香港將會缺乏謀生既能力，我所講既謀身，係可以養活700萬人口既能力，少部份人有專業技能，仲搵到食，唔會有影響，但當整個經濟，賴以為生既"中間人"角色突然間消失，香港仲可以憑乜野賺取大量既外匯去進口石油，大米，煤炭，食水，甚至乏你手裡既iPhone？到時就要動用到香港本身既外匯儲備，要舉外債，而政府更因收入所限，再加上要應付退休公務員既長糧，到果一刻政府可以提供到既服務水平唔會高得去邊，講貼身一D，條街污糟無人掃，條渠塞無人通，開水喉D水臭 (而家已經係)，D馬路爛到一達達，當社會退化到呢一刻，外國投資者更會走得就走，香港就會跌落一個死遁環永不超身。

當一個社會再無足夠能力養活其人口既時候，有能力既人就會選擇搬走，而留翻低香港既就只會係更無能力，更搵唔到食既人，慢慢支離破碎，情況就有D似東北三省咁，當國企重工業變成彊屍企業半死不活既時候，後生既就會離開東北三省，要留翻係東北既人就將東北三省變成人性地獄，幾仆街既事情都發生到

呢一日會幾時發生，我相信無人會可以好準確咁預計到，但呢一刻必然會發生，而且按而家香港染紅既速度，發生係2047之前我個人係認為非常大可能。踏入二十一世紀，世界變化既速度已經快到想像唔到，大家每日離唔開手既Smart Phone，只不過有10年歷史咁上下，所以對於呢D Timing，大家唔好以為係件太遠既事

暫時成個post剩係睇左一半
講少少：好多人（包括樓主）都將個假設放係人民幣成功國際化，支那國完全開放到既前設上
而呢個前設係基於30年前既預算，去到今日仲用30年前既願望黎predict會唔會太落後時代？

人民幣國際化有幾樣野可以睇
一樣係例如人仔納入SDR，例如國際上愈黎愈多交易以人仔計價
呢樣我相信係會愈黎愈多，因為始終大陸經濟體量grow緊
但仲有另一樣係要開放資本帳，容許資金自由進出等
習近平睇呢D睇成係國家安全，係可見既將來我預期分分鐘有機會俾而家仲退步
係呢個情況香港作為佢最可控既離岸人仔中心
我相信價值仍然係獨一焦二