武裝保衛蘇聯 2024-4-12 13:29:17 正正係唔怕錯又肯講野出黎比大家照先令你識咁多野

What10? 2024-4-12 13:35:02 am730 審計密探CIA

文章標題：業主不肯減租 會計準則的錯？
刊出日期：2024年4月12日

會計準則的作用是規範企業的會計帳目如何核算，以及財務報告如何編製。按理不應、也不會影管理層的決策才對，但現實中的反面例子比比皆是。例如本地不少物業業主，特別是上市的那些，即使面對經濟不景市況不佳，寧願推出優惠甚至把物業丟空，也不願大幅削減租金，原來與會計準則有關。

在會計上，投資物業指為賺取租金收入及或為資本增值而持有的土地及或建築物，常見的包括商用舖位、寫字樓和住宅等。據《香港會計準則第40號：投資物業》(HKAS 40)，投資物業須以公允價值記入資產負債表，其變動則在損益表確認。當中的公允價值是基於獨立估值師報告而得出，於已建成投資物業而言，採用估值方法主要是「收入資本化方法(Capitalization approach)」，即是將物業的收入淨額予以資本化。

就以本地收租股希慎興業(014)為例，用作投資物業估值的收入淨額主要參考「主流市場每月租金」。其意思是根據估價師對該些物業及其他案例的近期出租而估算，但不一定等於租戶的承諾租金。於2023年，希慎商舖主流市場每月租金是每方呎131元，較2022年升6.5%。另一方面，估值中採用的資本化利率與2022年相若，即是維持在5.25%至5.5%之間。收入增加但資本化利率不變，該批商舖的公允價值因而升3.2%至318.78億元。另一方面，希慎寫字樓同期的主流市場每月租金跌1.8%至56元，資本化利率則維持在4.25%至5%，該批寫字樓的公允價值因而跌2.4%至327.26億元。

其他收租股包括例如九龍倉置業(1997)、太古地產(1972)和恒隆地產(101)等，都是採用相同估值方法。由上述例子可見，當投資物業租金出現調整，勢必同時影響物業公允價值，繼而衝擊盈利。這就解釋為何上市公司寧願把物業丟空，也不肯大幅削減租金。

HKAS 40在2005年開始生效，以取代遠古的《會計準則公告第13號》(SSAP 13)。兩者最大分別在於公允價值變動處理方法。

HKAS 40不理三七二十一，所有變動均直接在損益表確認。反觀SSAP 13，當物業價值上升時先記入物業重估儲備，當估值下跌時從儲備中抵銷，直至儲備耗盡不敷應用時，餘額才計入損益表。因此，舊準則對盈利的衝擊較新準則為少。現今公允價值會計當道，為了讓資產負債表更能反映企業價值，即使公允價值變動與經營表現沒有直接關係，仍一律擠進損益表，為淨利帶來波動和不確定，因此屢屢遭人詬病。當中出名要數股神巴菲特。在他寫給巴郡(NYSE：BRK.A,BRK.B)股東信中，已連續多年大肆批評，認為此做法嚴重誤導投資者，今年更毫不客氣大駡會計準則計出來的淨利「衰過無」。

不過，經過多年討論，國際會計準則理事會終於決定在今年第二季推出《財務報告準則第18號》，並預計在2027年開始實行。在新準則下，損益表中的收入和支出將分為五大類，包括經營業務、投資活動、財務活動、利得稅以及已終止業務。此外，損益表還須列示兩個新的小計，即營業利潤或虧損以及財務和稅前損益。新準則雖然未有解決損益表的波動和不確定問題，但提供更多訊息供使用者分析，這樣的小修小補也是好的。

りき 2024-4-12 13:51:27 掩耳盜鈴

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如果我個人身份持有物業既話幾大都租出去 收少左租好過無租收

What10? 2024-4-12 13:51:42 過多兩年一街都吉鋪，778，823仲點計估值

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武裝保衛蘇聯 2024-4-12 13:54:05 823 d 民生鋪應該唔會吉晒掛
不過唔係住北區唔知北區咩環境
有冇師兄住北區睇到領展d場係咪真係冇晒人

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.禱已祈 2024-4-12 14:07:28 關事？
平安保險爆煲 深圳寫字樓擠提中
https://lih.kg/3672243
- 分享自 LIHKG 討論區

IFC之熊 2024-4-12 14:13:29 我作為一個投資者最後決擇都係信自己繼續加倉, 一來冇可能上網睇兩句好似好有道理嘅說話就180度改變自己持倉同策略, 二來基本面雖然係差咗但都仲係預期內

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但也有一些 2024-4-12 14:14:38 823 又核爆

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山本小鐵子 2024-4-12 14:30:34 有機會見30，入番d

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眼金金 2024-4-12 14:38:53 使唔使沽得咁緊要，而家又唔係減租同租唔到鋪出去

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英國大試管 2024-4-12 14:39:41 股價升=冇問題
股價跌=有暗病

好似係

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望住春代爆 2024-4-12 14:42:27 呢個真 睇股價走勢可以知道佢係咪低估

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柯屎唔抹嘴 2024-4-12 14:43:25 咁keep住係近期高位算係咁啦

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大賭可變章魚城 2024-4-12 14:43:53 咁怕realized gain loss的話，IP可以揀cost model架喎

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李知恩 2024-4-12 15:22:41 食大陸佬條水攞高增加唔洗還咩

IFC之熊 2024-4-12 15:27:36 就算減, 到底佢哋預期減成點先會依個價

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山本小鐵子 2024-4-12 16:02:58 快跌到20我all in

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武裝保衛蘇聯 2024-4-12 16:10:11 到時又唔敢講真，幾年前100蚊個陣d人可能都話50蚊all in

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李知恩 2024-4-12 16:53:29 如果823個現況係股價反映係咁
有幾間收租佬可以現價斬半

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朦朦朧朧 2024-4-12 18:19:54 都唔知點解無啦啦要減
人地講到明有加租 租用率又高

山本小鐵子 2024-4-12 22:10:38 陽光置富個d垃圾級

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山本小鐵子 2024-4-12 22:13:20 領匯我知佢ok既
不過對佢不嬲有hesitation,要價好岩自會入
有兩種人，一種好似大飛咁一岩自己價睇中就入
一種好似everything money個種超級賤價先會入

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天煞沽升 2024-4-13 00:42:45 陽光一半寫字樓諗都唔想諗

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Lol- 2024-4-13 00:52:08 今日又跌

Lol- 2024-4-13 01:01:50 823 蝕咗幾多