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Hypnotize
路過，冇碌哂全部post，不過講親樓最尾一定好多情緒化討論
先從投資既角度講下樓係咩
樓本身有股票既特性，同時又有債券既特性
例如，買樓你可以當佢同股票一樣，係一盤生意咁睇，買樓再租俾人，從中賺取資本，所以樓有股票既特性 (但樓既風險比股票低，因為樓既租金收入必定係正數，而做生意你係可以每個月都蝕錢最尾跌到0)
而另一個角度去睇，買樓你又可以當佢同債券一樣，每個月收租，然後在某個時間賣左層樓保證有錢收返 (但樓既風險比債券高，因為債券既派息同face value都係guaranteed，而樓既租金同賣出價值就有fluctuation既risk)
所以一般會認為樓作為投資既風險介乎於股同債之間，但往績來睇，似乎係偏向似股票果邊稍為多少少
所以一個平衡既股債組合，e.g. 55%標普500指數 / 45%美國國債，風險上同買樓真係差唔多
Thus如果有人話要用一個股債組合去replace買樓，本質上我都覺得冇問題
再講
應該會有人話，樓可以做mortgage，槓桿放大個回報，股債唔得，雖然理論上股債可以margin但margin call既機會遠遠高過mortgage call loan，所以不能相提並論
不過以上都只係誤解
實際上股債都有leveraged ETF
例如
UPRO (3倍標普500指數)
TMF (3倍20年期美國國債)
又事實上又真係有痴線佬simulate過一個55% UPRO / 45% TMF 再rebalance既組合，由1955-2018年既表現
年化回報：12.99%
年化回報(扣除通脹)：9.10%
Sharpe ratio: 0.39 (roughly the same as S&P500)
又的確真係可以做得到樓主講既平均10%回報 (呢個strategy suppose只要有紀律定期rebalance就執行到，唔需要咩特別知識)
風險上leveraged既股債同leveraged既樓的確分別不大 (上面都解釋左樓既風險本質同股債混合分別不大)
用Sharpe ratio去量度呢個strategy既風險，有0.39，亦都算合理，唔係話要搞到take勁多risk先做到呢個10%回報
某程度上你可以話仲低風險過mortgage
做按揭都可以負資產，但買ETF最多都係跌到0
reference: https://www.bogleheads.org/forum/viewtopic.php?f=10&t=288192#p4692595
咁講到呢度
可能會有人屌我
如果講到leveraged股債咁好，又唔見我自己用，得啦巧叻叻啦夠薑咪貼自己個倉出黎etc
不過正正每個人都有自己既情況，有自己既偏好
例如除左捱一大筆首期供樓 or 槓桿股債然後租樓之外，人生仲可以有好多方向，例如打橫心移民去外國順便full pay買出面d平N倍既樓，都可以係第三個solution，或者發揮自己既創意去搵第四第五第六個solution
先從投資既角度講下樓係咩
樓本身有股票既特性，同時又有債券既特性
例如，買樓你可以當佢同股票一樣，係一盤生意咁睇，買樓再租俾人，從中賺取資本，所以樓有股票既特性 (但樓既風險比股票低，因為樓既租金收入必定係正數，而做生意你係可以每個月都蝕錢最尾跌到0)
而另一個角度去睇，買樓你又可以當佢同債券一樣，每個月收租，然後在某個時間賣左層樓保證有錢收返 (但樓既風險比債券高，因為債券既派息同face value都係guaranteed，而樓既租金同賣出價值就有fluctuation既risk)
所以一般會認為樓作為投資既風險介乎於股同債之間，但往績來睇，似乎係偏向似股票果邊稍為多少少
所以一個平衡既股債組合，e.g. 55%標普500指數 / 45%美國國債，風險上同買樓真係差唔多
Thus如果有人話要用一個股債組合去replace買樓，本質上我都覺得冇問題
再講
應該會有人話，樓可以做mortgage，槓桿放大個回報，股債唔得，雖然理論上股債可以margin但margin call既機會遠遠高過mortgage call loan，所以不能相提並論
不過以上都只係誤解
實際上股債都有leveraged ETF
例如
UPRO (3倍標普500指數)
TMF (3倍20年期美國國債)
又事實上又真係有痴線佬simulate過一個55% UPRO / 45% TMF 再rebalance既組合，由1955-2018年既表現
年化回報：12.99%
年化回報(扣除通脹)：9.10%
Sharpe ratio: 0.39 (roughly the same as S&P500)
又的確真係可以做得到樓主講既平均10%回報 (呢個strategy suppose只要有紀律定期rebalance就執行到，唔需要咩特別知識)
風險上leveraged既股債同leveraged既樓的確分別不大 (上面都解釋左樓既風險本質同股債混合分別不大)
用Sharpe ratio去量度呢個strategy既風險，有0.39，亦都算合理，唔係話要搞到take勁多risk先做到呢個10%回報
某程度上你可以話仲低風險過mortgage
做按揭都可以負資產，但買ETF最多都係跌到0
reference: https://www.bogleheads.org/forum/viewtopic.php?f=10&t=288192#p4692595
咁講到呢度
可能會有人屌我
如果講到leveraged股債咁好，又唔見我自己用，得啦巧叻叻啦夠薑咪貼自己個倉出黎etc
不過正正每個人都有自己既情況，有自己既偏好
例如除左捱一大筆首期供樓 or 槓桿股債然後租樓之外，人生仲可以有好多方向，例如打橫心移民去外國順便full pay買出面d平N倍既樓，都可以係第三個solution，或者發揮自己既創意去搵第四第五第六個solution
:^(
雪豹
沙田第一城284呎都間到2房
你唔會一世住同一度 會換樓
我好多前輩都話做人唔好妄想一步登天
個個都係咁捱過黎換大屋
btw 事實係生咗小朋友係會難儲錢好多 因為你一定想俾最好既嘢佢 開支大儲首期又難咗
你唔會一世住同一度 會換樓
我好多前輩都話做人唔好妄想一步登天
個個都係咁捱過黎換大屋
btw 事實係生咗小朋友係會難儲錢好多 因為你一定想俾最好既嘢佢 開支大儲首期又難咗
:^(
龜根尻底
正解。我由始至終冇話我既方法係必勝。有人覺得樓會keep 住升，咁買樓，冇咩問題。我只係覺得佢黎緊30年既爆發力唔會持續，所以提出我既意見，同大家分享，其實呢個世界有好多alternatives .
但無奈有好多人睇到10%回報，已經無視哂我其他講既野。宜家冇人講得埋，可能30年之後我仆到直一直，因為可以而家500既樓升到1億。亦都可能係你層1千萬既樓俾中共直接沒收返（好似以前共產黨收地咁）。
起碼我宜家拎左一堆 stats 出黎, justify到我既決定。
但無奈有好多人睇到10%回報，已經無視哂我其他講既野。宜家冇人講得埋，可能30年之後我仆到直一直，因為可以而家500既樓升到1億。亦都可能係你層1千萬既樓俾中共直接沒收返（好似以前共產黨收地咁）。
起碼我宜家拎左一堆 stats 出黎, justify到我既決定。
TRP
唔同既risk profile 同appetite
正常香港人（唔係你衣啲CFA/讀過FINA1001) 會比較容易承受樓市既movement, more so than a leveraged bond/derivatives portfolio, which is marked to market daily and faced with higher risk of being called margin
揸一層太古城樓 vs 揸一個 10-15m+ 既 leveraged portfolio，我個人認為前者喺正常人心目中易啲入口，易啲長揸
以上未計你擺喺investment analysis 既time cost, 揸一層太古城既樓唔駛日望夜望
正常香港人（唔係你衣啲CFA/讀過FINA1001) 會比較容易承受樓市既movement, more so than a leveraged bond/derivatives portfolio, which is marked to market daily and faced with higher risk of being called margin
揸一層太古城樓 vs 揸一個 10-15m+ 既 leveraged portfolio，我個人認為前者喺正常人心目中易啲入口，易啲長揸
以上未計你擺喺investment analysis 既time cost, 揸一層太古城既樓唔駛日望夜望
龜根尻底
1） 從來冇講自己投資叻。一直只係分享另一個角度。如果我係要吹噓自己投資有幾勁，我直接post portfolio 就得。但我覺得你點解要focus 係個return 到，10%係因為用黎Match 4.85% average 既樓市升幅，就令到自己投資會追到樓價（當然我唔覺得樓市keep到呢個升幅啦，你見到其他物價，人工完全追唔上樓價，即係呢個樓價係用咩黎支持？純炒家撐住每年4.85%既升幅，合唔合理？咁炒家既然都係炒，個社會冇人afford 到既，咁點解唔炒其他城市，要爛炒香港？）
2）我有啲懷疑其實你有冇用心去睇。唔係第一次，你連quote都quote 錯，又理解錯，之前仲話其他巴打冇答到你啲point。大佬呀，你連基本閱讀能力都有問題呀，睇清楚先啦，唔想你又衝出黎7
我講leveraged bond 係講緊如果層樓冇乜升，輕鬆leverage bond 吊打樓價。
如果樓價升到2000萬，就用10%先至可以 cover 到。
咁10%點黎？ 你又唔追文啦，我咪講左diverse portfolio, 我有etf , 有Algo trading futures, 有正股，有bond fund. 如果咁樣你都仍然話我冇答到你點先做到10%，我不如俾埋密碼你login 啦。或者我每個月過數俾10%你？
3）你話500萬4.85%有2400萬，又話10%都追唔到...我唔想同你為左點樣用excel 計數而爭執。我用圖答你。
同你傾左幾日，你到而家都唔知自己個問題出係邊。唔好每一件事自入為主，呢到唔需要哎交，我俾數據，計埋俾你睇，你話我串人... 我計normal distribution，係想用客觀數據同大家分析，原來樓市未必真係大眾諗到咁樂觀，that’s it. 點知你又玻璃心覺得我拋書包。你上面咪又好串話唔信專家，叫我cfa收皮？then why you still bother ? 你覺得價岩既，咪入市囉，價唔岩，咪等/唔買囉。anyway, 唔想再同你講，你太小學雞，我冇時間精力處理你
2）我有啲懷疑其實你有冇用心去睇。唔係第一次，你連quote都quote 錯，又理解錯，之前仲話其他巴打冇答到你啲point。大佬呀，你連基本閱讀能力都有問題呀，睇清楚先啦，唔想你又衝出黎7
我講leveraged bond 係講緊如果層樓冇乜升，輕鬆leverage bond 吊打樓價。
如果樓價升到2000萬，就用10%先至可以 cover 到。
咁10%點黎？ 你又唔追文啦，我咪講左diverse portfolio, 我有etf , 有Algo trading futures, 有正股，有bond fund. 如果咁樣你都仍然話我冇答到你點先做到10%，我不如俾埋密碼你login 啦。或者我每個月過數俾10%你？
3）你話500萬4.85%有2400萬，又話10%都追唔到...我唔想同你為左點樣用excel 計數而爭執。我用圖答你。
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同你傾左幾日，你到而家都唔知自己個問題出係邊。唔好每一件事自入為主，呢到唔需要哎交，我俾數據，計埋俾你睇，你話我串人... 我計normal distribution，係想用客觀數據同大家分析，原來樓市未必真係大眾諗到咁樂觀，that’s it. 點知你又玻璃心覺得我拋書包。你上面咪又好串話唔信專家，叫我cfa收皮？then why you still bother ? 你覺得價岩既，咪入市囉，價唔岩，咪等/唔買囉。anyway, 唔想再同你講，你太小學雞，我冇時間精力處理你
05279527bb
97/03 多人跳樓係因為份工同埋over leverage ，失業既話無倫租樓同買樓都好大壓力，供樓租樓都要每個月俾錢無分別，over leverage 就抵死，如果你over leverage 買bond / stock 係2009 ， 你都已經跳左樓，債券同埋股票最低消費negavtive return 20-30%， price in 個下一定cut margin埋單，返身都返唔到
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TRP
我上面個reply 無Make assumption on returns
純粹比較兩種”investment option”既risk profile同埋一個正常非金融人既risk appetite
:^(
純粹比較兩種”investment option”既risk profile同埋一個正常非金融人既risk appetite
:^(
Djilobodji
買樓既好處
1. 同通脹掛勾
2. 成為被動收入的證明，容易借上借
3. 容易加按/轉按，還款期長達30年
4. 除左經濟上，生活上都好，例如臨老唔洗驚冇人租比你
5. 免被業主迫遷，做遊牧民族
壞處
1. 差餉 / 物業稅 / 管理費 / 維修裝修一系列雜費
2. 2047危機，青海省債可以一野收你皮 / 廣東緊急法案，行政指令沒收財產，同共產黨講規矩既自己睇路
3. 資金鬆動，無須長期被困住
4. 主打現錢，唔似樓咁出現有價無市，焗住劈價，或者冇接貨，只係仙錢的情況出現
1. 同通脹掛勾
2. 成為被動收入的證明，容易借上借
3. 容易加按/轉按，還款期長達30年
4. 除左經濟上，生活上都好，例如臨老唔洗驚冇人租比你
5. 免被業主迫遷，做遊牧民族
壞處
1. 差餉 / 物業稅 / 管理費 / 維修裝修一系列雜費
2. 2047危機，青海省債可以一野收你皮 / 廣東緊急法案，行政指令沒收財產，同共產黨講規矩既自己睇路
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3. 資金鬆動，無須長期被困住
4. 主打現錢，唔似樓咁出現有價無市，焗住劈價，或者冇接貨，只係仙錢的情況出現
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我唔賣比你
有無數據參考下到底真正做呼吸 plan 嘅新造按揭有幾多 ?
成日講呼吸 plan 高風險
真正 take 咗咁高風險嘅人有幾多 ?
話失業率升就多人供唔掂要賣樓
咁本身近年買樓承造按揭嘅人本身搵幾多
職業有幾唔穩定 幾易俾人炒 ?
樓價近年一路升 合資格參與買樓遊戲嘅人愈嚟愈少
仲入到場嘅人係咩 background 呢 ?
要知道呢 d data 先分析到到底咩情況先迫到業主賣樓
成日講呼吸 plan 高風險
真正 take 咗咁高風險嘅人有幾多 ?
話失業率升就多人供唔掂要賣樓
咁本身近年買樓承造按揭嘅人本身搵幾多
職業有幾唔穩定 幾易俾人炒 ?
樓價近年一路升 合資格參與買樓遊戲嘅人愈嚟愈少
仲入到場嘅人係咩 background 呢 ?
要知道呢 d data 先分析到到底咩情況先迫到業主賣樓
打邊爐家族-爸爸
其實咁睇太微觀
再宏觀啲
點解一定要係香港買樓？
香港係一個修羅場
係國際資本既參與下
所有平民都只係資本既養份
你買樓即係世世代代都要係呢個無間地獄度輪迴
永遠俾資本既下一代做養分
我認同係香港搵食 但唔認同要以呢度為家
再宏觀啲
點解一定要係香港買樓？
香港係一個修羅場
係國際資本既參與下
所有平民都只係資本既養份
你買樓即係世世代代都要係呢個無間地獄度輪迴
永遠俾資本既下一代做養分
我認同係香港搵食 但唔認同要以呢度為家
我唔賣比你
另外 SSD 實行咗咁耐 短炒其實絕跡哂
仍然選擇購入物業嘅投資者 其實你覺得佢地嘅心態同 background 係點 ?
有實力而又好似樓主咁嘅精明投資者如果仍然喺過去幾年購入物業
佢地其實期望緊乜野回報 ?
咁你又可以諗下要去到咩情況下佢地先會決定唔放租/ 唔減（ 少少） 租吸引租客/ 唔空置單位
而去選擇劈價賣樓 ?
仍然選擇購入物業嘅投資者 其實你覺得佢地嘅心態同 background 係點 ?
有實力而又好似樓主咁嘅精明投資者如果仍然喺過去幾年購入物業
佢地其實期望緊乜野回報 ?
咁你又可以諗下要去到咩情況下佢地先會決定唔放租/ 唔減（ 少少） 租吸引租客/ 唔空置單位
而去選擇劈價賣樓 ?
2020年400呎樓要500萬, 30年後是否要用2千萬買400呎樓
2050年fresh grad 仲係唔係1萬5千蚊人工