撈左按揭好耐，你問我答（4）

Nasu蠢蛋 2019-8-23 13:46:56 感謝博士打救 🙏🏻🙏🏻🙏🏻

貸款博士DrLoan 2019-8-23 13:47:10 綠表，如距首次發售日 20年內，可直上 9成半。無須壓測

nu 2019-8-23 13:47:14 //假設買家A先生向發展商購入一個600萬的兩房單位，選擇了180天即供付款方法，獲得6%的折扣優惠，即真正的買入價是564萬。另外發展商更送贈傢俱禮品、現金回贈及免律師費優惠。由於A先生是首置人士，打算經按保公司承造高成數按揭，借足八成。在A先生沒有入息問題的前提下，A先生可借到的是600萬的八成，還是564萬的八成呢？

答案是兩者皆非，正確答案是將所有發展商提供的優惠扣減後再借八成，行內稱為「光豬價」。銀行會將每個樓盤的優惠列出，並評估每項優惠的價值，當客戶提供臨約時，會相應作出扣減。因此，經銀行評估後，其他優惠總值10萬元，A先生最終只能借(600萬x94%-10萬)x8成，即443.2萬，比沒有任何優惠，600萬可借八成即480萬，貸款金額少了36.8萬元。另外亦需留意，印花稅是以合約價計算的，即600萬元，A先生另需繳付18萬元的印花稅。//

https://www.squarefoot.com.hk/房地產指南/劉圓圓發展商優惠影響按揭成數-54585/
我諗佢意思係原價600萬以上光豬價600萬以下咁點計

Nasu蠢蛋 2019-8-23 13:49:46 如果我同擔保人在2~3 個月前各私貸佐 50萬，之後先做按揭呢？

同銀行講借錢買傢俬，或有急事所以先私貸，會影按揭結果嗎？

thx 博士

貸款博士DrLoan 2019-8-23 13:50:58 最好做法應該調轉，你名買居屋，你先生名買私樓。
- 因為新居屋直批，不用壓測，所以唔好浪費先生人工，應用低人工那位做業主同借款人。
- 如情況不變，先生做左居屋業主、借左按揭，再做你地擔保時，會令你地新既按揭成數減 1成上限＋減 100萬貸款上限。
例子： 600萬最多可做 8成 480萬。但因已有按揭，再申請時會變：600萬最多做 7成 380萬。
而且壓測也會收緊。

所以考慮下我上面既建議～

貸款博士DrLoan 2019-8-23 13:52:21 最少要半年冷靜期，3-4月銀行有機會追查

撒里存迦 2019-8-23 14:04:06 想請教博士, 如果太太有一單位在手, 已供完。老公係未有過物業, 宜家想用老公名買新樓, 咁可以加埋太太名做擔保, 而壓測是否可以用埋太太月入+老公月入薪金呢?

另外, 現在自住樓(以上那個已供斷單位), 可以作為抵押做首期嗎?

謝謝

貸款博士DrLoan 2019-8-23 14:10:04 正如新聞所講，稅以合約價計，按揭以光豬價計。
所以中間存在樓價差，即「傢俱禮品、現金回贈及免律師費優惠」因是無形價值，但銀行卻會為這些估價，再扣減樓價。如這些「優惠」銀行估值 10萬，這10萬就要買家額外抬錢上會了。
例子：
樓價： 600萬
折扣： 6%
優惠：傢俱禮品、現金回贈及免律師費（估值 10萬）

稅＝ 600* 3% ＝ 18萬
扣除折扣後樓價＝ 600* 94% ＝ 564萬
原首期＝ 564 - (564* 80%) ＝ 112.8萬
銀行計算的實際樓價＝ 564 - 10 ＝ 554萬
可借到的按揭額＝ 554* 80% ＝ 443.2萬
光豬價計的首期＝ 564 - 443.2 ＝ 120.8萬
首期差＝ 120.8 - 112.8 ＝ 8萬
按揭上比原先預算要比多 8萬！所以要小心計算。

貸款博士DrLoan 2019-8-23 14:10:38 唔知會唔會計到太複雜令大家唔明

:^(

唔明再問

貸款博士DrLoan 2019-8-23 14:12:13 1. 如果按太太層樓做首期資金，是可以的。
2. 但太太上完會就不可做你擔保人，除非太太收入極高。
- 因會影響按揭成數、收緊壓力測試

新股苦主 2019-8-23 14:56:55 想請教下博士, 屋企人有個咁既情況,
老人家同佢so call前妻(未真正離婚)有一個係94年買入既單位
但係呢廿幾年間基本無再聯絡, 而層樓係應該果位前妻住緊既
以家老人家想賣咗個單位分錢, 我check返個land, 發現有幾點
1 - 係長命契, 業主名係佢地兩位, 以我所知前妻仍健在
2 - 原來係99年左右, 曾經有一間工程公司告過佢地
3 - 大約09比人釘咗契
呢個情況, 如果老人家仲想套現層樓, 有D咩需要做?
最後可以用咩方法套現? 感謝

暴力B 2019-8-23 16:53:00 博士，有事請教。

有關新居屋綠表做9成5按揭。

睇咗好多資料，話綠表好鬆手，唔駛做壓力測試即批9成5，但銀行都要睇入息證明，供款唔可以過入息50%。這個説法是真嗎？

如果不用壓測不理收入，我仲有8萬私人貸款未還，到時上會需要還咗先做靚仔盤數嗎？

如果要加擔保人，擔保人有供款，係咪入息減供款後先當擔保人入息？

感謝博士

Pussymistic 2019-8-23 17:19:57 抽中白居二
請問如果買20年內樓, 700萬
係咪都做到9成?

因為知道過20年會做唔足%同年期,20年係咪一定得?
謝巴打

施華洛世奇 2019-8-23 23:24:24 博士，如果居屋業主係我先生，借款人只有我細佬，沒有擔保人，這樣是不是一樣不用壓測？

Hello吉替 2019-8-25 12:33:18 此回覆已被刪除

幼馴染 2019-8-25 22:42:13 印花稅可否加埋樓按一齊借？一個lump sum 去供

貸款博士DrLoan 2019-8-26 11:18:26 當然不可啦Ching，印花稅要比律師，律師同你交稅局架～

貸款博士DrLoan 2019-8-26 11:19:30 首重樓齡！齊契是必須，入伙紙、滿意紙，不可少。
自己記得留意埋路權問題

貸款博士DrLoan 2019-8-26 11:26:09 首次發售日起計 20年內，是可以直上 9成，25年。

貸款博士DrLoan 2019-8-26 11:27:36 1. 無得加擔保
2. 入息睇行，有啲唔洗交，有啲只是要你交公司信，證明職位人工即可，不用月結單
3. 直上，不用執盤數

貸款博士DrLoan 2019-8-26 11:32:11 要解釘，唔係既話應無公司會做按揭比你。
就算賣樓，律師樓都會同你解釘，如粒釘是財務問題，可能會找左數比佢，再將餘額比你地。
解決方法：
- 可搵會計公司或律師查下間公司執左未，始終 99年到依家，執左可能會好處理啲
- 如未執，就要同間工程公司傾，睇下點解釘
- 如傾唔掂、唔想搞，可以唔理佢，照住。但如現有業主逝世，業權問題就煩了，因正路可以遺產承繼，但兩位又好似感情唔好.. 呢啲野最好早啲搵做開既律師了解下點拆好。唔係到時有排煩

貸款博士DrLoan 2019-8-26 11:32:58 新居加唔到擔保人的，因直上關係，唔存在入息問題，所以無得加。。。

dhheniv 2019-8-26 11:43:24 近排不穩定有冇影響銀行按揭心態

暴力B 2019-8-26 11:48:14 感謝博士回答。

1.無得加擔保人，入息得23000,但9成5按揭後，每月要供20000,銀行會批嗎？

2.新居屋邊間銀行批得鬆手D？

3.搞按揭搵中介幫手，有冇得賺回贈？定係自己銀行搞就算？

謝謝博士

今晚食宵夜 2019-8-26 12:07:58 想請問白居二係咪唔使limit 400萬樓下，只需睇首次發售日20年樓下一定借到9成？

感謝