😇都要有樓 2019-3-16 08:20:22

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7_仔 2019-3-16 08:37:24 河畔又21000 尺

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士露加 2019-3-16 08:39:18 此回覆已被刪除

7_仔 2019-3-16 08:45:41

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Pantoloc 2019-3-16 09:21:47

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VicF 2019-3-16 09:39:35 有幾個F1, sky sports F1, sony Ten 1都經常播

司馬仲達 2019-3-16 09:42:20 此回覆已被刪除

雲呢拿味可樂 2019-3-16 09:50:56

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雲呢拿味可樂 2019-3-16 09:51:48

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7_仔 2019-3-16 09:57:39

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7_仔 2019-3-16 09:58:03

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司馬仲達 2019-3-16 10:01:05 此回覆已被刪除

7_仔 2019-3-16 10:01:27

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色囊 2019-3-16 10:01:30

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司馬仲達 2019-3-16 10:02:25 此回覆已被刪除

7_仔 2019-3-16 10:04:18

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司馬仲達 2019-3-16 10:05:03 此回覆已被刪除

山林道 2019-3-16 10:09:38

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山林道 2019-3-16 10:10:52

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VicF 2019-3-16 10:11:32

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7_仔 2019-3-16 10:14:20

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山林道 2019-3-16 10:14:27

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山林道 2019-3-16 10:15:38

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7_仔 2019-3-16 10:16:49

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老麥師 2019-3-16 10:20:36 未來三個月 上車最後機會

近期樓市顯著復蘇，反彈勢頭較以往強勁，現象包括業主瘋狂反價、銀行估價拾級攀升、發展商推出新盤陸續提價，不過很多人仍過份擔憂中美貿易戰風險，深信現時只是樓市小陽春。筆者希望提醒一眾準上車人士，未來3個月可能是上車的最後機會了。

根據金管局規定，樓價600萬元或以下可申請8成按揭；但600萬元以上，那怕是多1元，按揭成數馬上由8成跌至6成，首期相差120萬元。如果準買家錯過了600萬元這個「買樓關鍵價格」，便要多儲120萬元首期才能上車，期間還要花數十萬元租樓，置業計劃隨時推遲好幾年。

有些準買家可能會考慮新盤熱銷的1房或開放式單位，但明顯不切實際，假設未來組織家庭並增添新成員，例如誕小朋友和聘請工人，生活空間完全不足。其實上車不需要新樓，但需要兩房屋苑、鄰近地鐵站、市區，符合以上3項條件、而又低於600萬元的物業少之又少，可謂進入最後倒數階段。

600萬元以下「筍盤」倒數

筆者統計，現時只有少數屋苑符合上述3項要求。將軍澳區仍有慧安園、寶盈花園；沙田有沙田中心、第一城、金獅花園、花園城、偉華中心、景田苑；荃灣有海濱花園、麗城花園；葵青有青華苑、美景花園、葵涌廣場。

九龍東有淘大花園、嘉和園、麗晶花園，龍蟠苑最後倒數中；長沙灣有美居中心；紅磡有黃埔新村，但樓齡較大；港島有嘉輝花園、筲箕灣中心。如果想要半新樓，港灣豪庭現時成交價已高達630萬元，至於能不能劈至600萬元，準業主需要運氣及鋤價技巧。

如果錯過8成按揭上車機會，樓市又展開升浪的話，屆時如想上車可能要移師至新界西北區揀平樓，通勤時間大幅度增長；亦可考慮買一些樓齡較大屋苑，例如荃灣中心。

筆者沒有水晶球，樓市預測不會100%準確，但現時買樓與否只是簡單的博奕邏輯——如果準買家買樓是希望自用，應否將置業安居機會用作籌碼，來賭將來樓價下跌？如果賭輸，600萬元以下市區兩房單位放盤消失，可謂嚴重影響人生規劃。

現金回贈等於2年免息1年

另一方面，銀行按揭現金回贈不斷攀升，最新已達2.15%，計及按揭中介回贈接近2.45%，而按揭利息只是2.375%，等於首年免息。若果業主每2年轉按1次，即每2年便可免息1年，30年按揭只需要繳付15年利息，實際按息變相只是1厘多。

值得注意的是，現時通脹率約2%至3%，在實際負利率環境下，樓價隨通脹上升，樓債隨通脹貶值；樓債貶值多於貸款利息支出，因此槓桿借貸買樓是王道，中學生都明白這個道理。買樓基本上是對沖生活負擔重要工具，不買樓選擇租樓與「沽空香港」無異。

根據差餉物業估價署資料，現時B類物業（430呎至752呎）去年8月高位時租金回報率跌至2.3%，剛巧那時候按息升至2.375%，如果不計算現金回贈，便形成「租樓平過供樓」錯覺。但現時租金回報率回升至2.5%以上，銀行現金回贈率亦由去年1.7%升至2.15%，「供樓平過租樓」重現。

「供樓平過租樓」重現

再看看金管局數字，新做按揭平均按揭成數仍處於46%左右，接近歷史低位；香港是全球數一數二物業借貸率低的城市，意味資產價格向上機會大於向下。壓力測試限制了每月供款佔入息比率，令高入息人士才能上車，因而令港樓根基更穩固。上車置業，正如「超人」李嘉誠所說：「自住冇問題。」有能力買便應該買，未來3個月上車最後機會，希望大家好好把握。

筆者回憶，2016年時某網絡紅人在討論區發帖文勸人上車，當時仍有不少藍籌屋苑600萬元或以下，現時一語成讖，該文章題為〈未來3個月上車最後機會〉，筆者以同一標題向該前輩致敬。

子非魚
星之谷按揭轉介